Komisja Gospodarki Przestrzennej i Komunalnej – 3 marca 2025

Prowadzi przewodniczący Wiesław Krzemień (SOwU).
—
🟩 Sprawozdanie z wykonania budżetu za 2024 rok;
Pytania:
🔵 Radny Grylak (PiS): Pytanie o pomoc społeczną – dlaczego nie wydano pełnej kwoty, jakie to były kwoty w liczbach bezwzględnych?
🔘 Odp. Burmistrz Olesiński (KO): Ponad 33 miliony, wydano ponad 33 miliony. Szczegółowej odpowiedzi udzieli na Sesji Pani Dyrektor. Natomiast większość takich “drobnych” oszczędności pochodzi z przetargów które są rozstrzygane pod koniec roku i nie ma już jak ich “przesunąć” do innych zadań.
🟠 Przewodniczący Krzemień (SOwU): Budżet jest dobrze wykonany, chciałoby się żeby było 100% a nie 98%. To się zresztą zdarza w innych pozycjach. Ale też zdarzały się niższe wyniki. Te są naprawdę dobre i warto pogratulować Zarządowi.
🗳️ Przyjęto – 13 za, 3 wstrzymujące.
—
🟩 Omówienie koncepcji Lex Deweloper przez Strus Development;
Prezentacja była dużo bardziej szczegółowa w porównaniu do pierwszej wiadomości do radnych – widać m. in. zróżnicowanie wysokości zabudowy, mniej aut na dziedzińcach, mniejsze pocięcie osiedla ulicami, ale też brak konkretu w postaci inwestycji towarzyszącej innej niż park. Według prezentujących to wszystko jest jeszcze do negocjacji z miastem.
🔘 Prezes Konstanty Strus: Rozmawialiśmy z panem Burmistrzem zwłaszcza w kwestii rozwiązań komunikacyjnych, mamy wstępne propozycje w tej sprawie.
🔘 Architekt Osiedla: Chcielibyśmy wyjść od historii i architektury przemysłowej. Inwestycja to teren wzdłuż ul. Kompanii AK “Goplana”, rozciąga się do terenów przy kolei. Obszar który był przeznaczony kiedyś na funkcje przemysłowe, obecnie to puste działki.
Komunikacja – myślimy o wprowadzeniu dodatkowej komunikacji autobusowej z okolic kompanii AK “Goplana” do Metra Karolin, będziemy o tym rozmawiać z ZTM.
Osiedla otwarte, bez płotów, z gradacją przestrzeni publicznych i tzw. półprywatnych. Przestrzenie wewnętrzne powinny pełnić funkcję placów miejskich oddzielonych od komunikacji kołowej, żeby można było tam też odpocząć bez komunikacyjnego zgiełku. Rozważamy też wprowadzenie funkcji sportowej.
Na północy teren rekreacyjny wzdłuż torów. Powiązanie rowerowe z ulicami Taylora i Habicha oraz na ulicach wewnętrznych na osiedlu. Droga rowerowa w stronę PKP Gołąbki. System zrównoważonego odbioru wody, ogrody deszczowe, zagospodarowywanie deszczówki zamiast spuszczania ich w kanalizację.
Chcą też wprowadzić gradację wysokości żeby nie wszystko było tej samej wysokości. Do tego większe lokale w parterach. Główny ciąg dla komunikacji pieszej – kontynuacja ulicy Habicha bez ruchu kołowego. Czyli ma być taki długi ciąg pieszy do samej północnej granicy osiedla zakończony terenem parkowo-rekreacyjnym.
Pytania:
🟢 Radny Daukszewicz (BiZU): Co z przedłużeniem Habicha? Tam było kiedyś w planach rondo na skrzyżowaniu Habicha i Goplany.
🔘 Odp. Architekt Osiedla: Główna oś ma się domykać na Kompanii AK Goplana, także założyliśmy kontynuację Habicha już pieszo-rowerowo.
🟢 Radny Daukszewicz (BiZU): Czy w planach połączenie z terenem zielonym po drugiej stronie wiaduktu na Gołąbkach? Ze stacją PKP?
🔘 Odp. Architekt Osiedla: Zakładamy takie rozwiązanie w postaci ciągu pieszo-rowerowego.
🔘 Odp. Burmistrz Olesiński (KO): Takie rzeczy to już po zmianie planu za pomocą Lex Deweloper, także decyzja zależy od państwa.
🟢 Radny Daukszewicz (BiZU): Akurat ten fragment w planie pełni funkcję komunikacyjną, także Lex Developer jest tu bez znaczenia panie Burmistrzu. Wracając do pytań – czy miasto mówiło cokolwiek o połączeniu z Chrościckiego do al. 4 Czerwca 1989 r.? Czy miasto razem z Państwem nie może wrócić do tematu kładki – z osiedla do wejścia do M2 Karolin (nie w linii prostej, a w realistycznie poprowadzonej kładce) byłoby 800 metrów, vs 950 metrów do PKP Warszawa Ursus Płn vs 670 metrów do PKP Warszawa Gołąbki vs 1200 metrów do PKP Warszawa Ursus.
🔘 Odp. Prezes Strus: Jeżeli chodzi o tereny na północy i połączenie go z okolicami PKP Gołąbki – jak najbardziej, chcielibyśmy to również przekazać miasto żeby to nie był teren wspólnoty. Jeżeli chodzi o inwestycje towarzyszące to rozważamy również szkołę lub przedszkole w zależności od tego na czym miastu by bardziej zależało.
Jeżeli chodzi o połączenie kładką to wykluczyć się tego nie da, natomiast trudno uzgodnić to ze spółką CPK oraz PKP i Metrem Warszawskim. Ta działka północno-wschodnia jest zablokowana obecnie przez spółkę CPK – także będziemy jeszcze o tym rozmawiać, natomiast to będzie trudne.
Przez plany CPK w ogóle musielibyśmy podzielić inwestycję na dwa etapy – pierwszy od Kompanii AK “Goplana” do ul. Licencyjnej, drugi od Licencyjnej w stronę północną. Trudno też powiedzieć jak szybko całe osiedle powstanie – chwilowo inflacja i wysokie koszty kredytu sprawiają, że to realizacja na co najmniej 10 lat. Jeżeli inflacja spadnie i wejdzie jakiś program dopłat do kredytów, to może szybciej. Natomiast realizacja dopiero za 2 lata.
W kwestii ścieżki rowerowej do PKP to możemy się nawet zobowiązać do realizacji połączenia ze stacją kolejową na Gołąbkach. Podstawowa obsługa komunikacyjna będzie do ulicy Gierdziejewskiego. Dodatkowo wykonamy przystanki tej komunikacji zbiorowej robiącej pętlę na osiedlu. Moglibyśmy sfinansować taką linię autobusową np. przez czas 5 lat.
🟠 Przewodniczący Krzemień (SOwU): Ilu mieszkańców państwo oszacowaliście?
🔘 Odp. Prezes Strus: Zabudowa średnio-wysoka, do 9 kondygnacji, schodkowo. 15 ha gruntu. Około 3 ha to rekreacja, czyli 12 ha pod zabudowę – między 120-140 tys. PUM usług i mieszkań, ok 2,5-3 tys. mieszkań (ok. 1,5 – 2 razy więcej niż w Ronsonie).
🔵 Radny Nejman (PiS): Czy państwa firma wybudowała coś na podobną skalę?
🔘 Odp. Prezes Strus: Wybudowaliśmy łącznie ok. 20 tys. mieszkań od 1999 roku, od początku budujemy w Siedlcach, od 2000 w Warszawie. Obecnie będziemy zabudowywać teren po zajezdni Chełmska, mamy PnB na duże osiedle, ok. 1500 mieszkań. Dodatkowo dwie duże galerie handlowe, w jednej z nich obiekt sportowy, dwa hotele, budujemy duży hotel przy lotnisku w Gdańsku.
🔵 Radny Nejman (PiS): Państwo tu liczą na wykorzystanie ustawy Lex Deweloper. Jeżeli Rada Dzielnicy ma podjąć pozytywną opinię to musi być sfera korzyści związana z większą częścią dzielnicy, a ta zieleń w bezpośredniej okolicy to raczej korzyść dla mieszkańców. Deweloperzy obiecują obiekty edukacyjne, brakuje też obiektów sportowych.
🔘 Odp. Prezes Strus: Rozpoczynamy dyskusję, chcemy poznać listę priorytetów. Będziemy kalkulować co nam się opłaca, co nie, ale na pewno będziemy dążyć do sytuacji win-win z dzielnicą i miastem. W studium to miały być już tereny mieszkalne, w planie ogólnym zapewne też – ale my nie chcemy czekać na plan ogólny, bo nie wiadomo kiedy będzie. Podobno Lex Deweloper będzie przedłużony o pół roku, także jak się porozumiemy to zdążymy z realizacją.
🔵 Radny Grylak (PiS): Prezentacja świetna, ale za bardzo państwo się opieracie o metro. Ja nie wiem, czy tego metra dożyję. Natomiast jesteście państwo pierwszym deweloperem, który faktycznie zadeklarował autobus dojazdowy na Karolin. Natomiast ten teren ma jeden wielki problem – nie ma stamtąd jak wyjechać poza w zasadzie dwoma punktami. Także zanim zrobią metro to bym chciał wiedzieć jak stamtąd wyjechać biorąc pod uwagę te 6-7 tysięcy dodatkowych mieszkańców. Plus chcę wiedzieć jak wygląda kwestia z parkingami.
🔘 Odp. Prezes Strus: Każdy chciałby mieć te 2-3 samochody w rodzinie, natomiast budowa miejsc parkingowych zależy od wielu rzeczy, od warunków gruntowych po rachunek ekonomiczny. Jedno miejsce garażowe z dojazdem to ok. 35 metrów. Gdy budujemy mieszkanie 31 metrów musimy wybudować więcej powierzchni garażowej od samego mieszkania. Te koszty oczywiście musimy przerzucić na klienta końcowego. Ja bym zaproponował rezygnację z miejsc parkingowych dla mieszkań poniżej 31 metrów, żeby móc wybudować więcej i w lepszej cenie. Natomiast jeżeli chodzi o resztę oferty to jesteśmy otwarci i będziemy negocjować z miastem konkretne rozwiązania.
💬 AV Przewodniczący Krzemień (SOwU): Pan będzie ostatecznie uzgadniał to z biurami, także w tej sytuacji chyba nie ma co decydować o konkretnych rozwiązaniach.
💬 AV Radny Grylak (PiS): Chcą państwo wybudować dużo małych mieszkań, bo to łatwo zejdzie. Potem jak taki młody człowiek kupi takie mieszkanie, to jednak o aucie myśli – i gdzie zaparkuje? Na ulicy, a miejsc już brakuje. Będzie 7,5 tysiąca nowych mieszkańców – to gdzie się zmieszczą dzieci tych ludzi? Kto wybuduje szkołę?
💬 AV Radny Daukszewicz (BiZU): Z tego co wiem ustawa decyduje, że minimum parkingowe to 1,5 miejsca na mieszkanie.
🔘 Odp. Prezes Strus: Podobno w nowelizacji ten wymóg zniknie i minima będzie określała Rada Gminy.
💬 AV Radny Smereczyński: Jeden autobus to nie wywiezie takiej liczby osób, musimy razem z deweloperami naciskać na budowę metra.
🔵 Radny Dratkiewicz (PiS): Materiały które dostaliśmy się nieco różnią, ten projekt który pokazują Państwo jest dużo lepszy. Niemniej jednak teren zielony przy torach to chyba nie będzie oaza spokoju?
🔘 Odp. Prezes Strus: Dużo gorzej jest przy dużych ulicach. Przy torach to jednak jednostajny hałas.
🔴 Radny Pełka (KO): Tempo budowy inwestycji będzie zależało od tempa sprzedaży mieszkań. Rozumiem, że będzie etapowane, ale nowe etapy będą finansowane z wydatków klientów?
🔘 Odp. Prezes Strus: Już od 10 lat budujemy ze swoich funduszy, mamy solidne finanse, praktycznie bez kredytów i gotowe mieszkania na sprzedaż, także nie będziemy potrzebować środków z poprzednich etapów?
💬 AV Pełka (KO): Czyli będzie powstawało jednostajnie? Mamy tu dość wymagających mieszkańców, także nie wiem czy to nie będzie trochę wstrzymywało sprzedaży.
🔘 Odp. Prezes Strus: Przy osiedlu które budujemy obecnie budujemy mniej więcej 300 mieszkań, a przygotowujemy potem kolejne 300. Tutaj pewnie będzie podobnie, budynek po budynku.
🟠 Radny Chmielewski (SOwU): To będzie taka ostatnia niezabudowana przestrzeń, albo jedna z ostatnich na osiedlu. Już teraz trudno jest wyjechać z osiedla, także przede wszystkim zależy nam na tym, aby w jakiś sposób poprawić komunikację – nie tylko dla Szamot ale dla całego Ursusa, bo nawet przejazd w obrębie dzielnicy jest trudny. Także przebicie do P7P albo do Gierdziejewskiego jeszcze nic nie daje – może trzeba by rozmawiać z miastem o partycypacji w kosztach budowy stacji metra?
🔴 Radna Kurzyńska (KO): Mają państwo w portfolio galerie handlowe i aparthotele – czy przewidują państwo coś z tego na tym terenie?
🔘 Odp. Prezes Strus: Mieszkania i usługi – ale nie wykluczamy aparthoteli. Na pewno będą usługi w parterach, mamy dobre kontakty z najemcami.
Radna Kurzyńska (KO): Tu nie chodzi tylko o takie małe lokale, ale o większe, takie np. pod sklep wielkopowierzchniowy. Tam lokale w parterach są. Co do ogrodów deszczowych – mamy teraz ciągle suszę hydrologiczną, czy to nie będzie stało suche?
🔘 Odp. Prezes Strus: Chodzi jeszcze o wody gruntowe, na działce Panattoni jest zbiornik wodny i on jest tam ciągle wypełniony.
🔴 Radna Kurzyńska (KO): Apeluję o to, aby na działce przy Kompanii AK “Goplana” też znalazła się jakaś funkcja miejska.
🔘 Odp. Prezes Strus: Rozważymy.
🔴 Radna Kurzyńska (KO): Co z dojazdem do budowy?
🔘 Odp. Prezes Strus: Wykorzystamy specustawę drogową aby przedłużyć Kompanii AK “Goplana” do Gierdziejewskiego.
💬 AV Radny Daukszewicz (BiZU): Co do lokali to w 100% się zgadzam z panią radną Kurzyńską. Potrzebne są duże lokale ze strefą dostaw, jak w Koneserze. Ponadto podzielam obawy co do północnej części działki – żebyśmy przypadkiem nie zostali bez żadnej inwestycji towarzyszącej, jeżeli CPK nie zgodzi na zabudowę.
🟢 Radna Sowińska (BiZU): Jeden autobus to będzie miał problem z obsłużeniem takiego terenu, może 10 by dało radę – przez korki przy wyjeździe. Autobus pojeździ 5 lat, inwestycja potrwa 10 – co wtedy? Mieszkańcy wprowadzających się do ostatnich etapów już nie skorzystają z darmowego dowozu? Czy budowa zacznie się od dróg dojazdowych, bo obecnie praktyka była taka, że budowano je na całym końcu. Pytanie ostatnie – w planie miejscowym jest 21 metrów, przecież nie pomieszczą państwo 9 kondygnacji na tej wysokości, czy to się nie kłóci z planem? Co do małych mieszkań – one dobrze się sprzedają, ale jednocześnie ktoś kto próbuje kupić większe mieszkanie pod kątem powiększenia rodziny to ma problem, bo takich ofert na rynku jest po prostu mało. Także zdecydowanie jestem przeciwna takiemu osiedlu.
🔘 Odp. Architekt Osiedla: Z tymi małymi mieszkaniami to nie o to chodzi, żeby tylko powstały małe. To są mieszkania dla singli, którzy często i tak z samochodu nie korzystają. Ale na osiedlu jak najbardziej w ofercie też będą większe mieszkanie, a średnia powierzchnia to pewnie około 50 metrów kwadratowych. A w kwestii autobusu – trzeba też rozważyć jak połączyć północ osiedla z PKP Gołąbki właśnie po to, żeby wykorzystać tę stację która obecnie dla Szamot jest raczej zamknięta.
🔴 Radny Pastor (KO): Nie ma co wchodzić już w takie drobne szczegóły, bo myśmy tu prawie cały proces planistyczny przeszliśmy. Niemniej jednak zgadzam się z przedmówcami – problem jest głównie komunikacyjny. Są ograniczenia, jesteśmy otoczeni torami z każdej strony. Ja uważam, że metro będzie i pomoże, bo inne rozwiązanie nie wywiezie mieszkańców do pracy. Pytanie tylko, czy państwo byli skłonni dorzucić się do np. kosztu budowy stacji, czy tu się rachunek ekonomiczny zgodzi.
🔘 Odp. Prezes Strus: Wszystko się da zrobić, tylko zależy czy rachunek się zgodzi. Pani radna chciałaby 6 kondygnacji, ja bym chciał 9 kondygnacji – wszystko zależy od tego jaki zysk będzie. Co do metra no to budowa metra jest za droga, żaden deweloper tego nie udźwignie. Oczywiście symboliczną cegiełkę dorzucę, ale nadal zostaje park, szkoła, drogi, może supermarket, na pewno nie wezmę udziału w czymś co jest finansowo nierealne.
💬 AV Radny Pastor (KO): Nie mówię, że ma deweloper wybudować stację metra, pan prezes mnie źle zrozumiał – ale musimy zachęcać wspólnie miasto do budowy. Inna firma budująca z Lex Deweloper wybuduje szkołę, będzie też budować infrastrukturę – dorzucą 100 mln złotych do inwestycji w Ursusie łącznie.
💬 AV Burmistrz Olesiński (KO): Właśnie kończymy budowę szkoły przy Silnikowej, będzie nas kosztowała ponad 80 milionów złotych, podobnej wielkości szkołę przekaże Ronson – razem z działką 1,4 ha – dla dzielnicy. Także na ¾ powierzchni zarobi na szkołę, dołoży się do przebudowy Gierdziejewskiego i jeszcze wybuduje.
💬 AV Radny Daukszewicz (BiZU): Ja tylko przypominam, że wykorzystanie kolei jest bardzo dobre i rozsądne, ale remont średnicy nam nie ucieknie – a gdy odpadnie nam połowa pociągów a te dojadą tylko do Zachodniej albo Głównej to dopiero się zrobi zabawnie.
💬 AV Radny Smereczyński (PiS): Kładka na Gołąbkach jest w bardzo słabym stanie, może by rozważyć pomoc w przebudowie tej stacji?
💬 AV Radna Kurzyńska (KO): Miasto rozmawia z koleją, PKP zrobi przejście podziemne – rozmowy są na zaawansowanym etapie.
🟠 Przewodniczący Krzemień (SOwU): Panie prezesie – usłyszał pan tutaj głos gospodarzy, głos mieszkańców. Jakie są bolączki, jakie są potrzeby. Państwo weźmiecie ten katalog, pójdziecie do miasta i negocjujcie. Ronson daje nam ze wszystkim nawet 100 milionów. Tutaj padło 300 milionów na stację metra – oczywiście to nie musi być 300 milionów, musi się to zgodzić finansowo.
—
🟩 Wnioski i zapytania radnych;
🔴 Radna Kurzyńska (KO): Jest problem z budową Murapolu, ogrodzenie zasłania widoczność na chodniku i wyjeździe pojazdów z osiedla P7P20.
🔴 Radna Kurzyńska (KO): Kora składowana przy PKP Gołąbki – spontanicznie się pali, czy można zmienić miejsca składowiska albo trochę ją rozrzucić, żeby nie sprawiała zagrożenia?
🔘 Odp. Wiceburmistrzyni Lewandowska (SOwU): Wykorzystujemy i zabieramy tę korę, ale oczywiście bezpieczeństwo najważniejsze.
🔵 Radny Puchalski (PiS): Chciałem spytać jak z tymi PSZOKami i dodatkowymi kontenerami na zużytą odzież.
🔘 Odp. Wiceburmistrzyni Lewandowska (SoWU): Wystąpiliśmy do BGO o te kontenery, natomiast MPSZOKi przyjmują w środy przy OSIR a w soboty przy Urzędzie Dzielnicy Ursus. Dokładne godziny podamy jeszcze na Sesji Rady Dzielnicy.